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譲渡所得の計算について(土地の購入価額が不明の場合)

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2017年5月30日

所長の河村です。
いつもありがとうございます。

気が付けば5月も明日で終わり。
いつものことながら早いですね。
3月決算もようやく終わり、来月からは請け負っている相続税の案件に少しずつ着手していきたいと考えております。

さて本日は、土地を売却した場合の税金について考えていきたいと思います。
土地を売った場合には、
売却金額-(取得費+譲渡費用)
で譲渡所得を計算し、利益が出ていれば税金が発生します。

ここでよく問題になるのが、下線を引いた「取得費」です。
「取得費」とは土地の場合、基本的には購入した金額ですが、購入した時の契約書を紛失したなど購入価額が分からない場合どうすればよろしいのでしょうか?

この場合、「売却金額の5%」を取得費とするやり方が一般的です。
これは、租税特別措置法や通達で認められている方法です。
しかし、最近では『市街地価格指数』という数値を使って取得費を推計するやり方が紹介されるようになりました。
他に、『相続税の路線価』や『固定資産税評価額』を使って推計する方法も考えられますが、本当にこのようなやり方で申告しても大丈夫なのでしょうか?

結論から申し上げますと、全国的には税務署に認められているケースもあるようですが、ここ山口県に限っていえば、かなりリスクが高いやり方だと思います。
なぜなら、このような数値に基づく推計は「これに近い金額で購入した」という根拠が何もなく、信頼性がかなり劣ると考えられるからです。

それよりも、直接的な証拠書類ではありませんが、購入時の通帳・借入金融機関の書類・家計簿・日記、事業者の方であれば、金銭出納帳や総勘定元帳などの帳簿類の方がよっぽど説得力があると思います。
また、購入時にお願いした不動産業者や前所有者などに問い合わせるのもいいかもしれません。

安易に『市街地価格指数』等の数値に基づいた推計による取得費を採用しないことが重要です。
この方法は、申告内容に納得がいかない場合に最後の手段として考えるべきだと思われます。

 


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